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Code de l'urbanisme : le zonage

Le 11.11.2012

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Qu'est-ce que le zonage ?

C’est une notion issue de la répartition du territoire en différentes zones. Cet outil a été utilisé pour la première fois dans le Nord-Américain avant d’arriver en France. La coexistence sur un territoire des usages résidentiels, industriels ou commerciaux demande une ségrégation plus ou moins émise entre eux, qu’on a attribué à ces entités une ou différentes zones mixtes ou exclusives.

En théorie, le zonage permet de regrouper géographiquement les usages compatibles. En réalité, il est utilisé pour protéger les résidents ou les commerces déjà existants des nouvelles extensions d’usages incompatibles. Il permet de maintenir la valeur des propriétés et de conserver une certaine cohérence sociale et culturelle.

Législation sur le zonage
En règle générale, le zonage est réglementé par les gouvernements locaux comme les municipalités (France, Allemagne), municipalités régionales de comté (Canada) ou encore les comtés (États-Unis). Les dispositions en vigueur régissent le genre d’activité qui sera autorisé sur un lot spécifique, notamment un espace vert, une habitation ou encore un commerce.

Elles indiquent certaines conditions et mesures à respecter par les occupants de la zone. Elles stipulent également la hauteur des immeubles, les distances entre les immeubles ou la marge de recul de l’immeuble, les densités d’occupation du sol, l’espace occupé au sol par immeuble, etc.
Le règlement en vigueur régit aussi les parts de chaque usage sur un même lot et le nombre de parkings qui dit être aménagé. Il est à souligner que la majorité des règlements de zonage disposent d’une procédure pour l’agrément de dérogations, c’est-à-dire des petites variations à la règlementation. 
Inconvénients et critiques sur le zonage

Les immeubles créés il y a longtemps dans une municipalité ne sont pas concernés par une nouvelle disposition législative de zonage en raison des droits acquis. Toutefois, les règlements prévoient l’extinction de ces droits acquis au cours de la cessation de l’usage ou de la détérioration à plus de 50 % par l’incendie ou d’autres aléas.

Le principe de non-indemnisation des servitudes d’urbanisme en France offre la possibilité au zonage des PLU d’agir de façon radicale. Pendant ces dernières décennies, cette technique de répartition en zones a été fortement critiquée par les urbanistes (Jane Jacobs) en tant que source de maux sociaux. Selon les idées reçues, elle a provoqué l’éloignement des lieux de résidence et d’emploi ainsi que l’arrivée de la culture de l’automobile. 

Face à tout cela, des villes ont eu l’idée de promouvoir le développement des quartiers plus denses et à usages mixtes. Le but est de favoriser la marche et le cyclisme pour faire des courses ou pour se rendre à l’école ou au travail. Quoi qu’il en soit, l’habitation unifamiliale et la culture de l’automobile ne peuvent être supprimées facilement dans les ménages modernes.

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