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Comment faire une évaluation immobilière ?

Le 13.11.2012

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Pourquoi faire une évaluation immobilière ?

Dans la majorité des cas, les évaluations immobilières sont effectuées en vue d’une mutation, d’un financement ou d’un refinancement de l’immeuble. Elles peuvent également être faites dans le cadre d’une gestion, pour faire le point sur la valeur des biens ou définir sa valeur locative.

Certaines personnes effectuent cette expertise afin de vérifier si les montants des taxes foncières ou des droits de mutation de leurs habitations sont exacts. Pour les spéculateurs, les estimations servent à déclarer par année la valeur des portefeuilles immobiliers à la bourse. Enfin,  l’évaluation peut servir de preuve pour défendre ses droits lors d’un procès.

Il faut savoir que la valeur des immobiliers gouverne la vie des personnes, des États et des institutions à part l’investissement. Le problème est que les mauvaises estimations peuvent engendrer des effets néfastes sur l’économie. Dans certains cas, les méthodes utilisées à cet effet sont encore trop anciennes pour être assez précises.

Principales méthodes d’évaluation en immobilier

Afin de calculer la valeur d’un bien immobilier, il est possible de comparer les différents prix des immeubles similaires pratiqués sur le marché. La mise à jour des futurs bénéfices qui pourront être acquis à partir de l’immobilier est également une bonne approche.

Concernant les biens à usage unique tels que les usines ou les écoles, l’idéal est de calculer le prix de remplacement. Généralement, les institutions financières calculent la valeur d’une bâtisse en divisant les revenus nets au taux d’actualisation.

À cause des difficultés qui peuvent survenir, il est conseillé de laisser cette tâche à des professionnels comme les experts immobiliers dans l’Hexagone. Ces derniers prendront en compte quelques facteurs qui pourront aider à avoir des résultats plus précis.

Les données prises en compte

Les professionnels prennent tout d’abord en compte la nature du bien et son environnement comme les dimensions du terrain, la superficie habitable, la beauté architecturale et la qualité des matériaux. Les données physiques du bâtiment, c’est-à-dire l’état des entretiens, l’emplacement, l’usage actuel et les potentiels de l’immobilier, y sont également concernées.

Les données juridiques figurent aussi parmi les données qui vont être prises en compte lors de l’évaluation de l’immeuble. Elles englobent le zonage et le COS qui déterminent la surface restante constructible de la propriété, le mode d’occupation, les droits de préemption.

Les préemptions vont être ajoutées à la valeur à la casse du bien immobilier. Cette valeur à la casse est retenue par les créanciers pendant les saisies immobilières. Elle constitue en moyenne 75% de la valeur vénale.

Les experts détermineront le prix de l’habitation relativement aux marchés et ses fluctuations. Ils étudieront notamment la conjoncture économique globale, celle de l’immobilier en prenant en compte les pénuries d’espace par exemple et les potentiels économiques.

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