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Comment le coût du crédit immobilier est lesté par l’assurance de prêt

Le 04.10.2011

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La loi Lagarde (**) a posé depuis septembre 2010 le principe du libre choix de l’assurance par l’emprunteur lui même, à garanties équivalentes à celles du contrat de la banque (***), sans possibilité pour cette dernière de le pénaliser sur les conditions de son crédit. Lors de la publication de l’étude précédente, la préparation de cette loi avait conduit à projeter un possible doublement de la souscription de l’assurance emprunteur hors banque, dans un contexte de libre choix par l’emprunteur et d’une configuration de marché identique.

BAO, cabinet de conseil qui analyse le secteur de l’assurance emprunteur et intervient auprès de différents opérateurs, met régulièrement à disposition des « observatoires » du marché et se devait d’accompagner ce 1er bilan d’application de la loi, dont le Comité Consultatif du Secteur Financier a actuellement la charge. Pour dresser ce panorama, BAO a donc procédé à une enquête auprès de 222 jeunes emprunteurs de l’année 2011 pour identifier leur comportement en matière de souscription d’assurance lors du crédit immobilier.

Synthèse de l’étude
Cette étude constitue la mise à jour de l’observatoire du marché de l’assurance emprunteur immobilier auprès des jeunes emprunteurs de moins de 40 ans mis en place par BAO en 2009 (datée janvier
2010) pour dresser un état des lieux après la mise en place de la fiche standardisée d’information.
Cette nouvelle édition vise à accompagner le bilan d’application de la loi « Lagarde », un an après sa mise en œuvre. Elle intègre les réponses de 222 jeunes (25-40 ans) ayant souscrit un prêt immobilier au cours du 1er semestre 2011, représentatives des emprunteurs de leur âge : 75% de primo-accédants, 75% d’achat dans l’ancien, 55% de financements avec PTZ, 25% d’emprunteurs en région parisienne, représentativité des CSP et des parts de marché des banques et des assureurs habitation.

Que retenir ?
L’étude confirme d’autres analyses déjà parues : L’externalisation de l’assurance emprunteur hors de la banque a diminué en 2011 : alors que 38% de jeunes emprunteurs souscrivaient hors banque en 2009, et ils n’étaient plus que 31% en 2011. L’ouverture du marché n’a donc pas encore eu lieu, bien au contraire. 2 facteurs principaux éclairent globalement ce phénomène : une faiblesse opérationnelle de la loi qui n’apporte pas les moyens effectifs aux emprunteurs de faire valoir leur choix, et des réseaux bancaires qui, anticipant les effets de la loi, ont durci leur position d’acceptation des délégations externes (36% des demandes d’externalisation été rejetées).

Le niveau d’information des jeunes emprunteurs sur les offres du marché progresse : la connaissance de l’existence de l’assurance avant le montage du crédit (82%), la perception du poids significatif de l’assurance dans le crédit (62%) et son prix (72%), les garanties – par opposition au seul prix – qui font plus largement partie du choix de l’assurance. Cette progression résulte de la communication autour de la loi, de la défense informelle organisée par les banques autour de l’« équivalence de garanties », et en réaction, de la communication renforcée par les acteurs alternatifs sur la qualité de leurs contrats. (voir sur ce sujet étude BAO – Panorama des garanties en assurance emprunteur – avril 2011)

La marge de progression de qualité de l’information reste forte : 30% des emprunteurs s’estiment insuffisamment informés : la garantie perte d’emploi souvent évoquée mais rarement souscrite est source de confusion, la différence fondamentale entre la nature forfaitaire ou indemnitaire des contrats n’est connue que par un tiers des emprunteurs, le poids de l’assurance dans le coût du crédit est encore sous-estimé de moitié.... Ces limites sont très corrélées à l’absence de mise en concurrence par 35% des jeunes emprunteurs, mais aussi du conseil limité d’un fournisseur et arbitre, banquier ou courtier en crédit.

L’achat et le crédit immobilier sont un moment clef de remise en question : 40% des emprunteurs changent de banque à cette occasion et 39% d’assureur. Cette faculté de mise en concurrence reste à ce jour leur principal atout pour disposer de la meilleure proposition combinée de crédit et d’assurance.

Découvrir l’étude BAO

(*) Coûts d’assurance établis pour un prêt de 150 000 € souscrit au taux nominal de 4% sur une durée de 20 ans, par un couple de co emprunteurs de 30 ans employés, assurés à 100% chacun, avec une assurance bancaire au coût de 0,30% du capital initial par an et par personne (18000€ d’assurance totale soit 21% du coût du crédit) et une assurance alternative au taux de 0,13% par an et par personne (8000€ d’assurance totale). Le coût du crédit est établi en cumulant les intérêts remboursés et l’assurance, à l’exclusion de tout autre type de frais et du remboursement du capital. Voir les éditoriaux sur www.baofrance.com sur le poids de l’assurance dans le teg et l’équivalence de l’effet d’un PTZ et du libre choix de l’assurance emprunteur

(**) Loi dite Lagarde ou réforme du crédit à la consommation promulguée le 1er juillet 2010 ayant pris effet au 1er septembre 2010.

(****) Voir étude BAO Avril 2011 sur www.baofrance.com

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