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Comment rentabiliser sa location?

Le 08.01.2013

La rentabilité locative

 

Avant d’acquérir un bien immobilier destiné à la location, un investisseur doit en évaluer la rentabilité locative. C’est le moyen le plus efficace permettant de s’assurer que le placement effectué sera le bon.

Lorsqu’un opérateur investit une somme d’argent, il est indispensable de déterminer le rendement annuel de son lacement. Cela lui permet de connaître le montant de ses bénéfices par an. Le calcul du rendement d’un placement se fait en pourcentage du capital investi.

Dans le cas où le placement est un bien immobilier locatif (maison, studio, appartement, immeuble, bureau, local commercial), ce terme de « rendement » est remplacé par « rentabilité locative ». Les intérêts de l’argent investi sont recueillis grâce à la location du bien immobilier acquis.

Pour déterminer le montant de la rentabilité locative, on calcule le montant du loyer d’un logement selon le prix d’achat du bien et des frais annexes.     

Le calcul

Pour obtenir le rendement net, il faut tenir compte des différents charges et frais qui incombent au propriétaire de l’appartement ou de la maison. Parmi les charges à considérer, on peut citer les taxes foncières, les vacances locatives, l’assurance loyers impayée, l’assurance propriétaire non occupant, les charges non récupérables auprès des preneurs, les frais d’entretien ou encore les frais de gestion du bien immobilier par une société.

Afin de déterminer le montant de rentabilité nette, il faut soustraire ces diverses charges aux loyers annuels, puis les diviser par les frais d’achat et coût du bien immobilier x 100. Cette valeur peut être largement inférieure à la rentabilité brute, selon les risques d’impayés, les vacances locatives, les frais d’entretien ou encore les frais de gestion locative. C’est la raison pour laquelle il est toujours essentiel de réaliser une estimation complète en n’omettant aucune charge avant de se lancer dans un investissement locatif.

Il faut aussi tenir compte de la fiscalité du placement, car cette rentabilité locative nette n'est pas encore le gain réel dans ce type d’investissement. La fiscalité représente aussi des charges importantes. En effet, le bien immobilier locatif est soumis à de nombreux impôts, dont les prélèvements sociaux et les revenus fonciers. Toutefois, il donne la possibilité de bénéficier de réductions d’impôts ou de crédits d’impôt selon le type d’achat que l’on effectue.

Afin d'augmenter la rentabilité réelle de son placement, il est astucieux de saisir les dispositifs de défiscalisation, notamment les investissements en loi Scellier ou encore en loi Bouvard. Cela permet effectivement de profiter d'importantes réductions d’impôts.    

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