Prêt à taux Zero : Mode d'Emploi

Le Prêt à taux zéro + (2011)

  • La loi de finances pour 2011 a réformé les aides à l’accession à la propriété depuis le 1er janvier 2011 et a défini ainsi les règles applicables du prêt à taux zéro renforcé (PTZ +). Ce nouveau dispositif est créé sur la base du PTZ (tel qu’il existait entre 2005 et 2010), du crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts d’emprunt et du Pass-Foncier. Le PTZ + est destiné aux primo-accédants (sans conditions de ressources) et sert à financer la construction ou l’acquisition de leur première résidence principale. Le logement ainsi financé est soumis à l’obligation de rester la résidence principale des bénéficiaires pendant la durée du prêt, sauf exceptions. Le montant du prêt, sa durée et un éventuel différé de remboursement sont fonction des caractéristiques du logement (caractère neuf ou ancien, localisation géographique et performance énergétique du logement métropolitain) et des caractéristiques des bénéficiaires (nombre de personnes, revenus). Un certain nombre de pièces justificatives doivent être remise par le demandeur du prêt afin de prouver qu’il en respecte les conditions.

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    Le prêt à taux zéro plus : mode d'emploi

1. Entrée en vigueur du PTZ + et mesures transitoires

  • Le PTZ + s’applique aux offres de prêt émises entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2014. Le dispositif du prêt à taux zéro tel qu’il existait depuis le 1er février 2005 a pris fin le 31 décembre 2010. Par ailleurs, des mesures transitoires sont prévues pour un certain nombre de notions ayant trait au prêt à taux zéro qui ont été reprises de l’ancien dispositif mais aménagées dans le cadre du PTZ +. Il s’agit notamment de la définition des opérations finançables, des exceptions à la règle de primo-accession, de la définition du coût d’opération et des conditions de location. Pour ces notions, ce sont les dispositions actuelles relatives au PTZ et codifiées aux articles R. 318-2, R. 318-7, R. 318-11 du code de la construction et de l’habitation qui sont applicables jusqu’au 31 mai 2011.

    Crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts d’emprunt : A titre transitoire, le crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts d’emprunt continue toutefois de s’appliquer pour les contribuables qui en bénéficient déjà, ainsi que pour les opérations ayant fait l’objet des offres de prêt émises avant le 1er janvier 2011 sous réserve que l’acquisition du logement achevé ou en l’état futur d’achèvement intervienne au plus tard le 30 septembre 2011 ou, s’il s’agit d’opérations de construction de l’habitation principale, sous réserve que la déclaration d’ouverture de chantier intervienne au plus tard le 30 septembre 2011.
    Pass-Foncier (bail à construction et prêt à remboursement différé) : Ce dispositif concerne les opérations engagées jusqu’au 31 décembre 2010. La notion d’engagement de l’opération correspond à la signature par l’accédant de la décision d’octroi du Pass-Foncier. Cette fin programmée était prévue par la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009.

2. Les opérations qui peuvent être financées par un PTZ +

  • Le PTZ + peut être octroyé pour financer les opérations qui suivent :
    - la construction d’un logement, accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement ;
    - l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation ;
    - l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation ;
    - l’acquisition d’un logement ayant déjà été occupé ;
    - l’acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location-accession (régi par la loi du 12 juillet 1984).

    Les dépendances (garages, emplacements de stationnement, jardins, locaux collectifs à usage commun et les annexes [*]) qui font partie de l’opération immobilière elle-même financée par le PTZ +, peuvent être financées par le PTZ +. Les opérations qui sont listées ci-dessus peuvent comprendre des travaux, sauf si les travaux sont financés par un éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ).

    [*] Annexes pour l’habitat collectif : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d’une surface d’au moins 2 m² | Annexes en habitat individuel : à cette liste d’annexes sont ajoutées les garages individuels et les combles accessibles.

    Remarque : Selon la définition du PTZ + les logements « neufs » sont des logements construits ou acquis en vue de leur première occupation, y compris dans le cadre d’un contrat de location-accession dès lors que l’emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d’option, ainsi que l’aménagement à usage de logement d’un local utilisé auparavant à un autre usage. Les autres logements sont considérés comme « anciens ». A titre transitoire et jusqu’au 31 mai 2011 (date d’émission de l’offre de prêt), les opérations finançables par le prêt sont celles qui existaient jusqu’alors dans le cadre du PTZ. A compter du 1er juin 2011, le PTZ + pourra financer l’acquisition de la nue-propriété ou de l’usufruit, l’achat de parts indivises d’un logement ou d’un terrain, sous réserve que cela conduise à l’acquisition totale du logement ou du terrain.

3. La notion de primo-accession

  • Le PTZ+ est réservé aux primo-accédants (sans conditions de ressources). Par contre, les ressources de l’emprunteur et de l’ensemble des personnes destinées à occuper le logement détermineront les conditions de remboursement du prêt. En conséquence, il est toujours nécessaire de produire les avis d’imposition. On entend par la notion de primo-accession, les personnes physiques qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt. Les exceptions à la condition de primo-accession qui existaient jusqu’alors existent toujours. La condition de primo-accession n’est donc pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l’un des occupants du logement est dans l’une des situations suivantes :
    - titulaire d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d’exercer une profession quelconque qui sont, en outre, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie) ;
    - bénéficiaire d’une allocation adulte handicapé ou d’une allocation d’éducation spéciale (code de la sécurité sociale, art. L. 821-1 à L. 821-9 et art. L. 541-1 à L. 541-3) ;
    - victime d’une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (CCH, R. 31-10-3). Cette dernière situation recouvre les hypothèses existantes dans l’ancien dispositif. Le décret ajoute une nouvelle hypothèse. La résidence principale du bénéficiaire du prêt a été rendue inhabitable de façon définitive du fait d’une catastrophe entraînant l’application :
    - soit de la loi du 13 juillet 1982 relative à l’indemnisation des catastrophes naturelles ;
    - soit de l’article L. 122-7 du code des assurances pour des dommages causés par des effets dus aux tempêtes, ouragans, cyclones ;
    - soit du 1er alinéa de l’article L.128-1 du code des assurances pour des dommages dus à des catastrophes technologiques ;
    - soit (à compter du 1er juin 2011) d’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique (extrême urgence au titre des risques naturels majeurs prévisibles qui menacent gravement des vies humaines telle que les mouvements de terrain, affaissements de terrains dus à une cavité souterraine ou à une marnière, avalanches, crues torrentielles ou à montée rapide, subversion marine ou au titre des risques technologiques défini par l’article L. 515.16 du code de l’environnement.

4. Les caractéristiques du PTZ +

  • Montant du PTZ +

    Le montant du prêt correspond au coût total de l’opération, plafonné à un montant, auquel est appliquée une quotité. Le montant du PTZ+ ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d’une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de l’opération. Cette limite vise à réduire l’avantage consenti à des accédants disposant d’un apport important.

    Coût total de l’opération

    La notion reprend les éléments qui intervenaient déjà pour la détermination du coût de l’opération à savoir :
    - la charge foncière ou la charge immobilière, les honoraires de géomètre et les taxes y afférentes, à l’exclusion des frais d’acte notarié et des droits d’enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ;
    - les coûts d’aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents ;
    - les honoraires de négociation à la charge de l’acquéreur ;
    - le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ou leur certification ;
    - les frais relatifs à l’assurance de responsabilité ou à l’assurance dommages-ouvrage ;
    - les taxes afférentes à la construction (taxe locale d’équipement, en Ile-de-France la taxe complémentaire à la TLE, taxe pour le financement des Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement, taxe spéciale d’équipement perçue dans le département de Savoie, taxe départementale des espaces naturels sensibles).

    Remarque : Jusqu’au 31 mai 2011, la notion de coût total de l’opération est celle qui existait jusqu’alors dans le cadre du PTZ antérieur. A compter du 1er juin 2011, si le terrain destiné à la construction a été acquis depuis moins de deux ans (à la date d’émission de l’offre de prêt), sa valeur d’acquisition peut être prise en compte dans le coût de l’opération et refinancée. Par ailleurs, en cas d’acquisition d’un bien dont une partie est destinée à un autre usage que l’habitation à titre de résidence principale, le coût d’opération ne concerne que les surfaces affectées au logement. L’emprunteur justifie du coût total effectif de l’opération ainsi que le cas échéant de l’achèvement des travaux, dès réception des documents correspondants. Les travaux doivent être le cas échéant, réalisés au plus tard trois ans après l’émission de l’offre de prêt.

    Coefficient familial

    Le coefficient familial prend en compte la taille du ménage dont les valeurs suivent :

    Montant plafond d’opération et quotité du prêt

    Le plafond dans la limite duquel est retenu le coût d’opération est fonction de trois critères :
    - la localisation du logement selon le zonage ABC ;
    - le caractère neuf ou ancien du logement ;
    - le nombre de personnes destinées à occuper le logement.

    La quotité est fixée en fonction de la localisation du logement, de son caractère neuf ou ancien et de son niveau de performance énergétique globale. Ainsi, les logements métropolitains qui ne sont pas énergétiquement performants se voient appliquer un malus. Par ailleurs, pour les logements anciens, une majoration spécifique de 5 % pour encourager l’acquisition de logements sociaux HLM (« vente HLM ») est instituée.

    Les plafonds d’opération pour les ménages composés de plus d’une personne se déduisent des plafonds pour une personne en les multipliant par le coefficient familial.

    Logement neuf

    Logement ancien

    Définition du niveau de performance énergétique : En métropole, le niveau de performance énergétique d’un logement neuf est déterminé par l’obtention ou non du label « Bâtiment basse consommation, BBC 2005 ». Le niveau de performance énergétique d’un logement ancien figure sur l’étiquette énergétique mentionnée dans le diagnostic de performance énergétique (de A "très performant" à G "très peu performant"). En l’absence de DPE le logement ancien est assimilé à un logement classé en G. Pour les départements outre-mer, le malus ne s’applique pas. Le PTZ + est égal à 35 % du coût de l’opération pour un logement neuf et 20 % pour un logement ancien, dans la limite du plafond applicable en zone B1.

    Justification du label « Bâtiment basse consommation, BBC 2005 » pour les logements neufs : Les justificatifs différent selon les formes d’acquisition ou de construction (achat d’un logement neuf, vente en l’état futur d’achèvement, construction d’une maison individuelle dans le cadre du contrat de construction d’une maison individuelle régi par la loi de 1990, contrat de maîtrise d’œuvre, contrats d’entreprise ou contrat de promotion immobilière). En cas de vente d’un logement neuf, l’accédant fournit à l’établissement prêteur le certificat (ou une copie) mentionnant l’attribution du label délivré par un organisme de certification. Pour les autres formes d’acquisition ou de construction, l’emprunteur produit dans un premier temps un justificatif provisoire. Pour les opérations réalisées en VEFA, en CCMI ou par le biais d’un contrat de promotion immobilière, le justificatif provisoire consiste en une mention portée au contrat qui précise que le logement livré sera titulaire du label « BBC 2005 ». Pour les constructions hors CCMI et hors contrat de promotion immobilière, l’emprunteur justifie du label « BBC 2005 » au moyen d’un contrat d’engagement conclu par l’emprunteur avec un organisme de certification. Dans un second temps et au plus tard un an après la date de déclaration d’achèvement, l’emprunteur doit fournir le certificat mentionnant l’attribution du label. A défaut, pour les accessions réalisées en VEFA ou les constructions en CCMI ou dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière, l’emprunteur fournit dans le même délai la preuve qu’il a engagé une procédure à l’encontre de son contractant relativement à la non- obtention du label « Bâtiment basse consommation, BBC 2005 ». Ces dispositions sont applicables dès le 1er janvier 2011.
    Vente HLM : Pour bénéficier de la majoration de la quotité de prêt, le logement ancien (selon la définition du PTZ +) doit appartenir initialement au patrimoine d’un organisme HLM (offices publics de l’habitat, sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production et sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré, fondations d’habitations à loyer modéré) ou d’une société d’économie mixte. Dans ce dernier cas, le logement fait l’objet d’une convention APL. S’il s’agit d’un logement occupé, l’acquéreur est le locataire du logement ou, sur sa demande, son conjoint, ou un ascendant un ou descendant. Pour ces derniers (ascendant et descendant), ils doivent justifier de ressources qui n’excèdent pas celles autorisées pour le prêt locatif social (PLS). Si le logement est vacant, l’acquéreur est un locataire de l’organisme dans le département. Ces dispositions sont applicables dès le 1er janvier 2011.

    Réduction éventuelle du montant du prêt

    Lorsque le total des périodes de remboursement du prêt est égal ou inférieur à 8 ans et à la demande de l’emprunteur, le montant du prêt peut être réduit, au maximum de 50 %. Il faut pour cela que l’emprunteur remplisse une attestation conforme à un modèle qui figure à l’annexe II de l’arrêté du 30 décembre 2010. Cette mesure est applicable à compter du 1er janvier 2011.

    Conditions de remboursement du PTZ+

    Les conditions de remboursement du PTZ+ (durée et, le cas échéant, fraction du prêt faisant l’objet d’un différé) sont déterminées à la date d’émission de l’offre du prêt. Elles sont fonction de la localisation du logement (zonage ABC), du caractère neuf ou ancien du logement, des ressources de l’emprunteur mais aussi de celles des personnes destinées à occuper le logement, du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Elles tiennent également compte des modalités de remboursement des prêts immobiliers consentis pour la même opération. Le remboursement, par mensualités constantes, du PTZ + s’effectue soit en une seule période soit en deux périodes lorsqu’il y a un différé de remboursement.

    Conditions de remboursement pour un logement neuf

    Conditions de remboursement pour un logement ancien

    Détermination des ressources

    Pour déterminer les conditions de remboursement du prêt, il faut prendre en compte le plus élevé des deux montants total des ressources (prises en compte lors de l’émission de l’offre de prêt), soit :

    - la somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement financé avec le PTZ + établis au titre de l’année N-2. L’emprunteur doit fournir son avis d’imposition ainsi que celui des personnes destinées à occuper le logement et qui ne sont pas rattachées à son foyer fiscal.

    Remarque : Dans le cas où la composition du ou des foyers fiscaux de ces personnes inclut, l’année retenue pour la détermination du montant total des ressources des personnes qui ne sont pas destinées à occuper à titre principal le logement, le ou les revenus fiscaux de référence sont corrigés afin de tenir compte uniquement des personnes qui vont occuper le logement. Cette correction intervient selon les mêmes modalités que celles qui sont en vigueur depuis le 1er juillet 2010. A compter du 1er juin 2011, pour les personnes rattachées à un foyer fiscal ou à la charge de leurs parents l’avant dernière année précédant celle de l’émission de l’offre de prêt, une attestation sur l’honneur accompagne l’avis d’imposition du foyer fiscal de rattachement ou des parents précisant le montant des revenus individualisés (annexe IV de l’arrêté du 30 décembre 2010).

    - Le coût total de l’opération divisé par dix. Ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt. Le montant retenu est ensuite divisé par un coefficient familial qui est le même que celui retenu pour les montants plafonds d’opération mais avec une majoration de 0,3 par personne au-delà de la cinquième personne (et dans la limite de huit personnes). Le « quotient familial » ainsi calculé détermine les conditions de remboursement.

5. La demande de prêt et le cumul avec d’autres prêts

  • La demande de prêt se fait auprès des établissements de crédits qui ont conclu une convention avec l’Etat. L’emprunteur doit fournir un certain nombre de documents et de déclarations permettant à l’établissement de crédit de vérifier que les conditions du prêt sont bien respectées. Les établissements de crédit apprécient sous leur propre responsabilité la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par l’emprunteur. Aucun frais de dossier, frais d’expertise, intérêts ou intérêts intercalaires ne peuvent être perçus sur le PTZ +.

    Le PTZ+ ne peut pas être accordé seul. Il est cumulable avec tout autre prêt, sous réserve des conditions éventuelles d’obtention liées à chaque prêt :
    - prêt bancaire ;
    - prêt d’épargne logement, prêt 1 %, prêt à caractère social....
    - prêt conventionné ;
    - PSLA ;
    - PAS ;
    - Eco-prêt à taux zéro (dans ce cas, le coût d’opération retenu pour le calcul du montant du PTZ + ne tient pas compte des montants de travaux financés par l’Eco-prêt à taux zéro. Par ailleurs, passé un délai de cinq ans après avoir obtenu son prêt, le bénéficiaire d’un PTZ +, peut demander une subvention ANAH.

6. Les conditions d’occupation du logement

  • Résidence principale de l’emprunteur et de ceux qui occuperont le logement

    Le logement doit être la résidence principale du bénéficiaire du prêt et des personnes qui ont été prises en compte pour la détermination des caractéristiques financières du prêt pendant toute la durée de remboursement du prêt (le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou en meublé, ni utilisé comme résidence secondaire ou à titre d’accessoire de travail). Le logement doit être occupé par l’emprunteur et les personnes destinées à occuper le logement au minimum huit mois par an (excepté en cas de force majeure, raison de santé, ou de mise en location autorisées). En revanche, une nouvelle définition est donnée à l’exception relative à l’obligation professionnelle. Désormais, l’obligation liée à l’activité professionnelle se caractérise :
    - soit par des déplacements réguliers ;
    - soit par la nécessité absolue de services découlant de dispositions statutaires ou obligation figurant dans le contrat de travail contraignant l’emprunteur à résider dans un logement qui n’est pas le logement financé avec le prêt ;
    - soit par l’éloignement entre le logement financé et le lieu d’activité. A défaut d’occupation du logement financé par l’une des personnes prises en compte pour la détermination du montant du prêt, l’exception à la règle d’occupation du logement à titre de résidence principale ne sera admise à ce titre que dans la limite d’une durée de trois ans. Cette nouvelle définition s’applique aux offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2011. L’entrée dans les lieux doit toujours intervenir dans un délai d’un an à compter de la déclaration d’achèvement des travaux ou de l’acquisition du logement si celle-ci est postérieure. Ce délai peut toujours être porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l’emprunteur à compter de son départ à la retraite, à condition que le logement soit loué, en respectant certaines obligations, pendant cette période.

    Usage commercial ou professionnel en cours de prêt

    En cours de prêt, le logement peut être utilisé par l’emprunteur ou l’un des occupants du logement à titre accessoire pour un usage commercial ou professionnel. Cependant, la surface utilisée par cette activité ne doit pas dépasser 15 % de la surface financée initialement par le prêt. Ce changement devra faire l’objet d’une déclaration auprès de l’établissement de crédit selon le modèle annexé à l’arrêté du 30 décembre 2010. La mesure est applicable à compter du 1er juin 2011. Jusqu’à cette date ce sont les dispositions de l’article R. 318-6 du code de la construction et de l’habitation qui s’appliquent.

    Possibilité de mise en location du logement

    La mise en location, pour une durée maximale de six ans du logement financé est toujours :
    - obligatoire dès lors que le logement est destiné à être occupé par l’emprunteur à compter de la date de son départ à la retraite ;
    - facultative lorsque l’emprunteur est concerné par un des évènements limitativement énumérés par le texte réglementaire. Concernant les évènements autorisant la location du bien financé à l’aide du prêt aidé, deux notions sont revues par rapport au dispositif précédent. La notion de mobilité professionnelle permettant la location est assouplie et définie comme entraînant un trajet d’au moins 50 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ou entraînant un temps de trajet aller au moins égal à 1 h 30. Par ailleurs, l’invalidité peut être justifiée non plus par la seule carte d’invalidité mais aussi par la décision de la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées. Les autres évènements : décès, divorce, dissolution d’un pacte civil de solidarité, chômage... justifiant la mise en location demeurent inchangés.

    Les conditions financières de la location seront les suivantes :
    - le logement ne pourra être loué qu’à un ou des locataires dont les ressources, appréciées à la date de signature du contrat de location n’excèdent pas les plafonds de ressources du prêt PLS ;
    - le montant du loyer ne devra pas excéder les plafonds de loyer PLS ;
    - la location doit toujours faire l’objet d’une déclaration par l’emprunteur à l’établissement de crédit ainsi que le cas échéant à l’organisme payeur de l’allocation personnalisée au logement. Ces modifications concernent les offres de prêt émises à compter du 1er juin 2011. Jusqu’à cette date, les règles de location qui existaient dans le cadre du PTZ antérieur continuent de s’appliquer.

Interview de Benoît Apparu


  • Interview Benoist Apparu

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