Garantie constructeur

La loi 19 décembre 1990 sur le Contrat de construction individuelle

  • Les personnes concernées par la loi sur le contrat de construction individuelle

    Selon les articles de la loi du 19 décembre 1990 sur le contrat de construction individuelle, toutes les constructions à usage professionnel ou d’habitation n’ayant pas plus de deux logements destinés à un seul maitre d’ouvrage suivant un plan proposé doivent faire l’objet d’un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2.

    Selon toujours cette loi, l’obligation concerne également :

    a) A toute personne qui se charge de la construction d'un tel immeuble à partir d'un plan fourni par un tiers à la suite d'un démarchage à domicile ou d'une publicité faits pour le compte de cette personne ;

    b) A toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d'un tel immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l'alinéa précédent.

  • Les quatre intervenants au contrat et leur rôle

    Plusieurs protagonistes sont concernés dans la construction d'une maison individuelle. A chacun son rôle. Le maitre d’ouvrage, le constructeur, le garant du constructeur et le prêteur. Le maître d'ouvrage est celui qui fait construire, c'est-à-dire le propriétaire. Le constructeur est celui qui fait le plan de la maison, selon l’article du code civil 1792.-1. Le garant du constructeur est l’organisme de crédit ou encore d’assurances qui accepte une caution solidaire auprès du constructeur, à partir de la date d’ouverture du chantier. Cela ne se termine qu’à la réception sans réserve ou à sa levée, dans le but de couvrir le maître de l’ouvrage sur tous les risques de non achèvement ou de mal exécution des travaux. Le garant prend en charge le coût financier de la non réalisation et du non achèvement des travaux sous réserve d’une éventuelle franchise. Il intervient aussi auprès du constructeur afin de le mettre en demeure de terminer et de livrer l’immeuble, ou encore d’effectuer les travaux conformément aux réserves émises lors de la réception par le maître de l’ouvrage. Enfin, le garant peut désigner la personne sous sa responsabilité qui effectuera les travaux si besoin. Et enfin, le prêteur grâce auquel vous allez pouvoir financer votre maison.

    Les garanties lors du dépôt du contrat

    Un dépôt de garantie peut être prévu dans le contrat. Cependant, il ne peut dépasser les 3% par rapport au prix. La somme de garantie est versée sur un compte ouvert au nom du client. Si lors du contrat, une garantie de remboursement est souscrite, le garant est obligé d’apporter sa caution afin de rembourser les sommes versées avant le début du chantier si cela a été convenu entre le maître de l’ouvrage d’une part et le constructeur d’une autre part. A ce moment, les sommes versées ne peuvent pas excéder 5% du prix. La garantie de remboursement peut être octroyée par un organisme de crédit ou d’assurances autre que celui qui a effectué la garantie pour la livraison.

Quel contrat choisir

  • Le contrat de construction est régi par la loi du 19 décembre 1990.

    La loi reconnait deux types de contrats bien distincts : le contrat de construction qui comprend la fourniture de plan et le contrat de construction dénué de la fourniture de plan connu également par contrat de construction de maison individuelle allégé. A vous de faire le choix.

    Il est toutefois nécessaire de savoir que le contrat de construction de maison individuelle ou CCMI nécessite des précisions sur le terrain, l’ouvrage, le prix et l’échelonnement des paiements, la garantie de livraison, et l’assurance dommages-ouvrage ainsi que l’énonciation de conditions suspensives.

  • Le contrat avec plan

    Le contrat avec plan ou CMI exige une garantie de remboursement. Avec le contrat de construction de maison individuelle, le constructeur est chargé de la construction d'un ou deux logements, à l’endroit d’un même acquéreur, mais à pour usage d’habitation ou mixte, c'est-à-dire à la fois habitation et professionnel. A préciser que c’est le constructeur qui vous donne le plan de construction. Vous signez avec lui un contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan. Si vous le souhaitez également, le constructeur pourra s’occuper des démarches et formalités annexes, entre autres, celles concernant le permis de construire. Ce type de contrat est le plus réglementé. En effet, vous n'aurez qu'un seul interlocuteur et le contrat sera strictement réglementé, et sera suivi de près par votre banquier. En outre, vous pourrez avoir un délai de rétractation de sept jours si vous le souhaitez, le devis de la construction est communiqué dès que la signature du contrat est effectuée, et enfin, le constructeur doit signer une garantie de livraison qui sera avantageuse pour vous, et une assurance pour la finalisation des travaux dans les délais, et selon le prix convenu.

    Le contrat sans plan

    Concernant le contrat sans plan, ce sera vous qui devez fournir le plan. Vous pouvez le faire élaborer par un professionnel, un architecte ou par vous-même à l’aide des magazines ou d’internet. Si toute la construction est effectuée par une seule entreprise, vous ferez ensemble un contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture de plan. Dans le cas ou plusieurs entreprises prennent part à la réalisation des travaux de construction, mais au moins une entreprise est chargée des travaux de gros-œuvre, de mise hors d'eau et hors d'air, c'est-à-dire les murs, la toiture, la pose des huisseries et des vitres, vous aurez à faire un contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture de plan. Enfin, avec chacun des corps de métier qui participent à la mise hors d'air, c'est-à-dire le plombier, l’électricien, le chauffagiste....Vous aurez à signer un contrat d'entreprise lot par lot.

Tout ce qu’il faut vérifier avant la signature du contrat

  • La signature d’un contrat est très importante, quelle qu’elle soit. Une vigilance s’impose avant de signer un contrat. C’est la même chose pour le contrat de maison individuelle, étant donné que c’est un grand projet qui mérite d’être bien étudié. Il est alors nécessaire de connaître tout ce qu’il faut vérifier avant la signature de contrat. En premier lieu, il faut savoir que le maître d’ouvrage a son terrain ou doit disposer d’une promesse de vente sur un terrain.

  • A qui s’adresse ce contrat ?

    « Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage », selon les termes de l’article L 231-1 du CCH.

    Ce contrat est obligatoire à partir du moment où une personne, ayant un terrain, et qui souhaite y construire un appartement ou une maison, fait produire l’établissement des plans, mais aussi la réalisation, totale ou partielle, des constructions à un seul professionnel.

  • Les intérêts pour signer un tel contrat ?

    La loi du 19 décembre 1990 régit le contrat de construction de maison. Ses dispositions sont obligatoires. Cette dite loi inclut de nombreuses dispositions pour ceux qui projettent de construire une maison individuelle et les défend efficacement. Cette protection se fait par une réglementation obligatoire du contenu du contrat ainsi que des étapes de l’opération de construction.

  • Le contrat est-il définitif dès sa signature ?

    Dès que le contrat est signé, le constructeur doit procéder à l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception de ce contrat à l’endroit du maître de l’ouvrage. Cette lettre soit être accompagnée d’un résumé descriptif des plans, ainsi que d’une notice d’information. A partir du lendemain de la première présentation de cette lettre, le maître de l’ouvrage pourra se rétracter, et ce, dans une période de 7 jours.

  • Les plans de maison doivent être effectués

    En outre, les plans de la maison doivent être définis. C’est une feuille sur laquelle est esquissée une maison avec les différentes dimensions précises, comprenant l'emplacement et l'agencement de toutes les pièces, les portes et les fenêtres, ainsi que les murs porteurs..

    Le plan peut être effectué par architecte ou par le propriétaire même. C’est un support aidant dans la réalisation des travaux par le chef de chantier.

  • Le permis de construire déposé

    Le permis de construire doit également avoir été déposé. En effet, toute personne désirant faire une construction doit déposer une demande de permis de construire. Ce permis servira à vérifier si le projet est respecte les dispositions législatives et réglementaires.

Comment établir le contrat

  • Pour effectuer un Contrat de Construction de Maison Individuelle il faut connaître quelques modalités sans forcément être un professionnel en la matière, puisque chaque individu pourrait passer par la construction durant une période de sa vie. Il faut savoir que c’est un contrat écrit, qui nécessite un échange par lettre recommandée avec accusé de réception. C’est une procédure à respecter puisque le client dispose d’un délai de rétractation de sept jours, après la réception du dossier, à moins que la signature ait eu lieu en la présence d’un notaire.

  • Les termes d’un contrat

    Un Contrat de Construction de Maison Individuelle ou CCMI suivant la loi doit évoquer chacun des points suivants :

    • La superficie d’un terrain et sa situation. Le maitre d’œuvre doit avoir un terrain écrit à son nom, en bonne et due forme, ou doit avoir établit une promesse de vente
    • La régularité du projet suivant les règles d’urbanisme
    • Une description technique ainsi qu’une notice d’information. Par ailleurs, il doit entre autres spécifier les adaptations du sol, les méthodes de raccordement ainsi que les travaux d’implantation.
    • Le coût global et final de la construction. Ce coût est calculé selon le prix des travaux, de la garantie livraison et de remboursement, des prix attribués au plan et frais d’études ainsi que les diverses taxes.
    • Les moyens de paiement et les indices en cas de rectification. Suivant le contrat, le prix peut être revu soit une fois selon l’indice national du bâtiment, à partir de la signature du contrat ainsi que le mois suivant l’accord du permis de construire, soit, à toute période de règlement.
    • Le début du chantier. La date doit être mentionnée suivant le délai maximum imputé à l’exécution des clauses suspensives du contrat. Le constructeur demandera l’allocation de 5% maximum tout au plus du coût de la maison lors de la signature du contrat, avant le début du chantier. Ce coût sera ramené à 3% si aucune garantie de remboursement de ce montant n’est effectuée par un organisme habilité.
    • Le temps d’exécution des travaux
    • Les pénalités encourues en cas de retard de livraison qui sont au moins identiques à 1/3000 du coût global, à chaque jour de retard.
    • La possibilité pour le maitre d’ouvrage d’être accompagné par un connaisseur lors de la réception des travaux.
    • La sécurité d’une garantie de remboursement
    • Les clauses suspensives qui permettent de se protéger en cas de problèmes dans les démarches administratives effectuées en même temps.

    L’acquisition du terrain, la souscription du prêt, l’obtention du permis de construire, la garantie de livraison ainsi que l’assurance dommage ouvrage figurent parmi les points qu’il faut obligatoirement mentionner. Enfin, après l’envoi par lettre recommandée du contrat au maitre d’ouvrage, ce dernier a 7 jours pour se rétracter à compter du lendemain de la réception de la lettre. Les sommes qui ont été éventuellement payées lui seront alors remboursées.

Les assurances tout risque chantier

  • La construction d’une maison est un projet grandiose, quelle que soit la taille de la maison à bâtir. C’est un aventure extraordinaire pour le propriétaire qui prévoit un projet à long terme, quoi qu’assez difficile à réaliser, que ce soit en terme de coût qu’en terme de réalisation. A cet effet, il existe différents types d’assurances pour la construction. Parmi elles, les assurances tout risque chantier.

  • Que dit la loi ?

    D’après l’article 1788 du Code Civil l’entreprise est garant de plein droit de la perte des matériaux fournis durant la construction. La Cour de cassation indiquant même dans un arrêt du 2 décembre 1941 que l’architecte est le gardien de son chantier quand il en a «l’usage, la direction et le contrôle»

    L’article 1788 du code civil stipule que : « si dans le cas où l’ouvrier fournit la matière, la chose vient à expirer, de quelque manière que ce soit, avant d’être livrée, la perte en est pour l’ouvrier, à moins que le maître ne fût en demeure d’acquérir la chose ».

    De ce fait, l’architecte tient tous les risques affectant son propre ouvrage avant la réception. Il doit passer l’œuvre exempt de vices tel qu’il en a été attendu avec le maître d'ouvrage.

  • Quels sont les risques majeurs encourus ?

    Les risques sont nombreux. Les plus courants sont : éboulement de terrain, déluge, tempête, effondrement, affaissement de dalle, chute d’une grue ou fausse manœuvre d’un engin …

    Des incendies peuvent également survenir : suite à un mégot mal éteint, une soudure mal réalisée, un projecteur de construction mis trop près de la charpente …

    L’incendie peut mener à un grand sinistre c’est à dire au mauvais scénario envisageable conduisant l’épuisement total de la garantie d’assurance.

  • Les assurances tout risque et les garantis

    Cet accord souscrit une garantie globale à rivalité du prix total de la construction. C’est un accord «sur mesure» consenti chantier par chantier, qui garanti en tout, sauf les « dommages accidentels » consacrant la construction au cours de son achèvement.

    Les bénéficiaires de la garantie sont les entreprises et leurs sous-traitants intervenants sur le chantier, mais aussi les bâtisseurs, les créateurs pour la mise en œuvre de leur produit sur la construction, la maîtrise d’ouvrage et le conducteur d’opération avec renonciation à recours contre ces derniers garants des dégâts garantis, y compris leurs propres assureurs.

    Les évènements qui sont garantis touchent les problèmes sur le chantier comme les fausses manœuvres, négligences, impacts, incendies, explosions, catastrophes naturelles, vandalismes…

    Les biens garantis sont l’ouvrage lui-même, mais également: les matériaux nécessaire sur chantier, devis, documents techniques, administratifs et comptables.

    A noter que tous les frais concernant la construction sont pris en charge.

L'assurance dommages-ouvrages

  • L'entrepreneur est le responsable de la mauvaise exécution des travaux couverts par la garantie décennale. Cependant, c'est l'assurance dommages-ouvrages pour laquelle le propriétaire a souscrit qui s’occupe de l’indemnisation. La souscription doit être faite avant le début du chantier et durera jusqu'à la fin de la période décennale, soit 10 ans après la réception. Si des dommages se manifestent dans une période entre le début du chantier et un an après sa réception, les garanties seront exceptionnelles.

  • Le fonctionnement de l’assurance dommages-ouvrages

    Le maître d’ouvrage effectue la souscription à l’assurance dommages-ouvrage. Elle permet d’être remboursé, sans forcément attendre que a justice se soit prononcé en cas de problèmes, sur la responsabilité de tous les professionnels concernés. Il est également faisable de faire déposer la souscription par le constructeur. Ce dernier devra alors vous remettre l’attestation d’assurance dommages-ouvrage ainsi qu’un exemplaire du contrat d’assurance.

  • A quel moment ?

    L’assurance dommage-ouvrage prend effet à la fin de la garantie de parfait achèvement, c’est -à-dire un an après la réception. Elle comprend le remboursement des réparations des désordres qui concernent la garantie décennale. Des désordres qu’il faut déclarer à l’organisme d’assurance par lettre recommandée avec accusé de réception.

  • Pourquoi une assurance dommage ouvrage ?

    Il est indispensable de souscrire à cette assurance car elle garantit le paiement des réparations des problèmes de nature décennale arrivés avant la réception ou lors du délai de la garantie de parfait achèvement, mais non rétablis par le constructeur. Ce type d’assurance touche et le propriétaire de l'ouvrage, et les propriétaires successifs. Uniquement l'état, quand il "construit pour son compte" n’est pas touché par cette obligation d'assurance.

  • Que dit la loi ?

    La loi Spinetta, décrétée au 4 janvier 1978, exige des obligations en ce qui concerne l'assurance construction, touchant le constructeur, mais également le particulier:

    En ce qui concerne le constructeur: il doit toucher la responsabilité décennale

    En ce qui concerne le particulier: il doit faire une souscription pour un contrat de dommages ouvrage

    A noter que les professionnels qui ne respectent pas cette obligation d’assurance sont passibles de sanction pénale. Cette sanction de défaut d'assurance dommages ouvrage est égale à celles qui sont prévues pour le défaut de l'assurance responsabilité décennale sauf sur un point:

    - les sanctions pénales ne touchent pas un particulier construisant une maison qu’il occupera lui-même ou sa famille, il est cependant passible d'une sanction indirecte lorsqu’il vendra sa maison puisque l'existence ou l'absence d'assurance sera annotée dans l'acte de vente.

    S’il n’y a pas de garantie, la maison peut supporter une moins value qui sera à la charge du vendeur.

La garantie de parfait achèvement

  • La garantie de parfait achèvement touche les malfaçons qui surviennent pendant la 1ère année, après la réception des travaux. Les entrepreneurs sont les personnes tenues à garanti.

    Elle rend responsable le constructeur d’ouvrage immobilier de la réparation des vices constatés, et qui ont été relevés par le maitre d’ouvrage lors de la réception.

  • Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?

    Cette garantie touche le constructeur d’ouvrage immobilier et le rend responsable de la réhabilitation des vices survenus et ayant été constaté et relevé par le maitre de l’ouvrage. C’est une création de la Loi Spinetta qui rend garant le constructeur d'ouvrage immobilier concernant les vices apparus après réception des travaux et qui ont été notifiés à l’entrepreneur.

  • Quelle est la durée des garanties après les travaux ?

    La durée des garanties de parfait achèvement s’étale sur une année. En effet, d’après le Code civil, « la garantie de parfait achèvement, à laquelle le constructeur est tenu durant un délai d’une année à partir de l’admission, s’élargit à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d’œuvre, au moyen de réserves dites au procès-verbal de réception ou par voie de notification écrite pour ceux relevés après la réception ». A la signature d’un accord de construction de maison particulière, l’établissement qui a accordé sa garantie de livraison à votre entrepreneur est tenu, en cas de défaillance de celui-ci, de réaliser les tâches utiles au rétablissement des désordres que vous avez mentionné lors de l’admission.

  • Qui est ce qui est concerné par cette garantie ?

    L’architecte est tenu à garantie dont la mise en œuvre doit être fait par le maître d’œuvre durant la réception des travaux. Les vices apparus après peuvent faire l'objet ensemble de la garantie décennale. La mise en œuvre de la garantie peut couvrir deux formes : d’une part, s'entreprendre par un procès amiable entre le maître d’œuvre et l'architecte pendant laquelle les parties avouent des travaux rectificatifs, des délais. Sans accord, et après mise en demeure insatisfaite ou si les travaux ne sont pas réalisés, ils pourront être accomplis aux frais et risques de l'architecte. Alors une action en justice doit être lancée avant la fin d’année. D'autre part, donner lieu à une action en implication pour faute prouvée.

    Il faut cependant être vigilant car si une action en justice n'est pas lancée avant la fin de l'année, le Maître d'œuvre dépossède le gain de sa garantie de parfait achèvement et n’obtiendra plus réparation des réserves non levées.

La garantie de remboursement d’acompte

  • La garantie de remboursement d’acompte doit être effectuée selon la loi, et doit être à la charge du maître d’œuvre, afin de pouvoir restituer les sommes d’argent payées en acompte par un propriétaire/maître d’ouvrage dans le cas ou la construction d’une maison individuelle n’est pas finalisée, notamment en Vefa.

  • Le remboursement pour la garantie d’acompte

    Si le contrat stipule des paiements au constructeur de maisons individuelles avant la date de début du chantier, le remboursement doit être garanti par un organisme habilité. Cette garantie permet au maitre d’ouvrage avant même de récupérer son argent, le début de son chantier dans le cas où le contrat n’est pas effectif. Les raisons peuvent être plusieurs : le non-achèvement d’une condition suspensive dans une période prévue ; le non commencement des travaux à la date indiquée ; la rétractation du maître d’ouvrage dans le délai de sept jours après réception du contrat.

  • Le dépôt de garantie est à 3% du prix au maximum.

    Garantie internationale à l’endroit des acheteurs, cette garantie de remboursement d’acompte permet de regagner les sommes d’argent versées en acompte à un exportateur, d’une valeur entre 10 % et 15 % dans le cas ou l’exportateur n’a pas honoré son contrat en ce qui concerne la livraison ou le délai. Cette garantie doit être intégrée dans le contrat d’exportation en complément des garanties de bonne exécution et la garantie de retenue de garantie.

  • La garantie de bonne exécution

    La garantie bancaire de bonne exécution est une sorte de garantie bancaire accordée à un acheteur international en cas de non respect du contrat par un exportateur. Elle assure un dédommagement financier à l’acheteur international. Le prix de cette garantie bancaire est compris entre 5 et 10 % du montant à assurer.

  • La garantie de retenue de garantie.

    La garantie de retenue de garantie est une garantie de bonne exécution et de bonne fin, mais elle est toutefois progressive. Elle assure la bonne réalisation des obligations contractuelles d’un exportateur à l’endroit d’un acheteur. Ceci, au fur et à mesure des paiements et des livraisons jusqu’à la réception définitive des travaux. Elle permet à l'acheteur de reprendre les acomptes qu'il a versés. Ces acomptes sont normalement entre 5 et 15 % du montant du contrat. S’il n’a pas reçu les marchandises ou encore si le service n'a pas été réalisé dans la période fixée. Normalement, le texte de la garantie doit indiquer que celle-ci prend fin quand la preuve de la livraison ou de la prestation est donnée.

La garantie de livraison

  • La garantie de livraison est activée dans le cas ou le constructeur fait l’objet d’une sauvegarde de justice. C'est-à-dire, s’il ne réalise pas les travaux convenus dans le délai donné, et si les travaux de levée de réserve n’ont pas été effectués. C’est le rôle du garant de prendre en charge le prix des dépassements prévus à hauteur de 5% du coût TTC initial. A moins que d’autres conditions n’aient été spécifiées dans le contrat. La garantie de livraison commence à l’ouverture du chantier et ne prend fin qu’à la réception des travaux.

  • Les concernés par la garantie livraison

    La garantie livraison est obligatoire pour tout constructeur de maison individuelle. En effet, que le plan ait été fourni par un architecte ou un autre professionnel, ou encore par le propriétaire même, cette garantie doit être souscrite. Il l’est au profit du maitre d’ouvrage, qui est prévue protéger contre les différents risques de non réalisation ou de mauvaise exécution des travaux par rapport au contrat.

  • Les garanties apportées par le contrat CCMI

    La garantie de livraison

    Elle est livrée par une compagnie d’assurances ou un établissement de crédit. Elle souscrit, en cas de non considération de délais ou de cout, de se retourner contre le responsable pour acquérir la finition de la maison et la prise en charge du surcoût douteux.

    La garantie de parfait achèvement

    Elle engage l’entrepreneur à réparer tous les malentendus survenus durant une année après réception des tâches.

    La garantie de bon fonctionnement

    L’architecte s’engage durant 2 années à apaiser tous problèmes de points défectueux dissociables de la construction elle-même : radiateurs, robinets, portes…

    La garantie décennale

    Elle recouvre, durant 10 ans, les dégâts affectant la solidité de la construction et ceux qui redonnent la maison inadapté à sa destination : défaut de solidité des murs, fissure avec infiltration d’eau, confusion provenant d’un vice du sol.

    L’assurance dommages-ouvrage obligatoire

    C’est l’assurance qui, en cas de défaut de construction, et sans avoir à prouver l’implication de l’architecte, le maître d’ouvrage aura vite le paiement des travaux de rétablissement qui entrent dans le domaine de l’assurance décennale. La compagnie d’assurances règle le prix, Charge à elle d’établir ensuite les implications. L’assurance dommage-ouvrage est supposée au Contrat de construction d’une Maison particulière. Tout entrepreneur se doit de la faire admettre à son client, le maître d’œuvre

  • Les engagements du Constructeur par rapport à la garantie

    Le Constructeur inclut dans son prix le coût de la garantie de livraison. Il lui revient d'avoir la garantie et il doit rattacher au contrat de construction (CCMI) une déclaration de garantie, effectuée par le garant. Si un constructeur réalise des travaux de construction sans avoir déposé la garantie de livraison, il encourt soit deux ans d’emprisonnement, soit une amende de 37 500 euros, soit les deux. Enfin, le Constructeur doit notifier le garant pour la déclaration du début de son chantier.

La garantie décennale

  • La garantie décennale, comme son nom l’indique, dure 10 ans et couvre contre les défauts de construction ou de gros œuvres qui empêchent l’usage normal de l’habitation. Cette garantie peut être appliquée pour couvrir les dégâts altérant la solidité de la maison comme des infiltrations d’eau, les dégâts rendant la maison inhabitable. Cela peut également être d’importantes fissures ou lézardes menaçant la sécurité des habitants, les défauts concernant les éléments de la maison non dissociable du bâti. Un problème de charpente entrera par exemple dans ce cas de figure. Enfin, elle s’applique à certains travaux d'aménagement intérieur quand ils sont indissociables du bâtiment : une cuisine encastrée, un carrelage, une cheminée scellée, un chauffage dont les canalisations sont encastrées, etc.

    Qui peut souscrire une garantie décennale ?

    A partir du moment où la responsabilité d’un acteur de la construction peut être mise en cause, la souscription d’une garantie décennale est obligatoire : constructeur, techniciens, bureaux d'étude, ingénieurs-conseils, contrôleurs techniques ou toute personne en possession d’un mandat établi par le propriétaire de l'ouvrage.

    La souscription à une garantie décennale doit être faite au plus tard à la date d'établissement de la déclaration réglementaire d'ouverture des travaux. À noter que l’absence d’une garantie décennale ne peut être justifiée par le refus d’une compagnie d’assurance de prendre en charge le risque. En effet, selon la circulaire du 7.5.1997, le maître d’ouvrage a le droit de saisir le Bureau Central de Tarification (B.C.T) s’il ne trouve aucune compagnie d’assurance acceptant sa demande de souscription.

  • Les bénéficiaires de la garantie décennale

    C’est principalement le maître de l'ouvrage et éventuellement les acquéreurs successifs, l'association syndicale et enfin le syndicat de copropriétaires. Pour rappel, le maître de l’ouvrage désigne le propriétaire du terrain ou le détenteur du permis de construire.

  • Procédure pour bénéficier d’une garantie décennale

    La procédure doit être intentée dans les 10 ans qui suivent la date de réception des travaux. Le maître d’ouvrage adresse alors une déclaration du sinistre à l’assureur. Cette déclaration contient une description précise des dommages subis, leur localisation ainsi que leur date d’apparition, le numéro du contrat d'assurance, le nom du propriétaire, l'adresse de la construction et la date de réception des travaux. Elle est à envoyer par lettre recommandée avec AR.

    A la réception de la réclamation, l’assureur analyse la nature des dommages et leur coût. S’ils sont couverts par la garantie et si les coûts engendrés excèdent 1830 euros, l'assureur désigne un expert. Ce dernier dispose de deux mois pour établir un rapport préliminaire de la situation sur lequel se basera l’assureur pour décider si oui ou non il prendra en charge les coûts.

    Le silence de l’assureur dans un délai de 60 jours vaut acceptation de la demande du maître d’ouvrage. Ce dernier peut alors débuter les travaux de réparation.

La garantie de bon fonctionnement

  • La garantie de bon fonctionnement couvre les malfaçons des équipements type portes et fenêtres ainsi que les dégâts subis par les éléments dissociables du bâti sans dégrader celui-ci.

  • La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale

    La garantie biennale ou de bon fonctionnement est valable pendant au moins deux ans. Cette durée légale peut être prolongée par une disposition du contrat passé entre le constructeur et le maître d’ouvrage. La garantie entre en vigueur à partir de la date de réception des travaux.

    Selon l’Article 1792-3 du Code civil, la garantie de bon fonctionnement couvre les dommages compromettant le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert.

    On parle d’élément d’équipement dissociable quand ce dernier peut-être déposé, démonté ou remplacé sans entrainer une détérioration ou une suppression d’une partie de l’ouvrage. Le caractère dissociable d’un élément d’équipement s’apprécie en fonction des circonstances de l’espèce. Ainsi, un élément parfaitement dissociable peut devenir indissociable en raison de la méthode de pose adoptée.

    Voici quelques éléments concernés par la garantie de bon fonctionnement : moquette, ouvrants des portes et fenêtres, poignées de porte, vitrage, volets, cloisons mobiles, revêtements muraux, appareils de ventilation, chauffe-eau, alarme, interphone.

  • La mise en œuvre de la garantie de bon fonctionnement

  • Dès qu’un équipement se révèle défaillant, le maître d’ouvrage est en droit de faire jouer la garantie de bon fonctionnement. Pour cela, il lui faudra informer le constructeur en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut également faire appel à un huissier. Il est primordial d’intenter cette action dans les 2 ans qui suivent la réception des travaux.

    A la réception du courrier, le constructeur se doit de procéder à la réparation ou au remplacement des éléments d'équipements défaillants. A défaut, le maître de l’ouvrage a le droit de s’adresser au juge, mais toujours avant l’écoulement des deux ans.

  • Exception

    A noter que la garantie biennale ne s’applique pas dans les cas suivants :

    Si la défaillance de l'équipement résulte d’un mauvais usage (non conforme aux notices d’utilisation par exemple), d’un usage abusif ou d’un défaut d’entretien.

    S’il s’agit d’appareils électriques et mécaniques livrés en l’état au constructeur, cet état ayant été constaté par le maître d’ouvrage.

    Si le dommage subi par un élément d'équipement rendait l'immeuble impropre à sa destination (exemple : ascenseur défectueux). Dans ce cas, il faut faire jouer la garantie décennale.

La garantie contractuelle

  • Qu'est-ce qu’une garantie contractuelle

    La garantie contractuelle est également appelée garantie commerciale ou conventionnelle. Elle est régie par les articles R. 211-1 à R. 211-5 du Code de la consommation. La garantie contractuelle, qui vient en complément de la garantie légale, est prévue par un contrat de garantie qui détermine sa durée, les conditions de mise en œuvre, sa portée et les coordonnées du garant. En matière immobilier, les contrats peuvent prévoir une garantie allant de 10 à 30 ans. Lorsque le maître d’ouvrage fait jouer sa garantie contractuelle et qu’à ce titre il ne peut disposer de sa maison pendant au moins sept jours, cette durée d’immobilisation s'ajoute à la durée de garantie restant à courir. Enfin, une garantie contractuelle ne peut exclure le bénéfice de la garantie légale. Ce point doit être rappelé dans le contrat de garantie.

  • Garantie contractuelle et construction

    On peut dire que la garantie contractuelle est un recours intermédiaire. Elle s’applique à tous les défauts de construction qui ne peuvent relever ni de la garantie de parfait achèvement ni de la garantie décennale. Pour sa mise en œuvre, il faut prouver la responsabilité du constructeur. Cependant, avant toute démarche, il convient de trouver un accord à l’amiable avec le constructeur. Si cette démarche échoue, le recours aux tribunaux est recommandé.

  • La responsabilité du constructeur

    D’une façon générale, la responsabilité contractuelle oblige une des parties signataire d’un contrat à réparer les préjudices subis par les autres cocontractants en cas d’inexécution du contrat. En matière de construction, la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs est engagée lorsque la construction présente des défauts et malfaçons qui ne compromettent pas la destination de l'ouvrage. Plus précisément, la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur peut être engagée après la réception des travaux lorsque le maître d’ouvrage subit un des dommages suivants :

    • Dommages subis à la réception ou révélés dans le délai d'un an, mais ne relevant pas de la garantie de parfait achèvement. La faute du constructeur doit cependant être prouvée.
    • Dommages suite à des défauts de conformité ne correspondant pas aux caractéristiques énumérées par les articles 1792 et suivant du Code civil.
    • Dommages intermédiaires engendrés par une faute. Le maître d’ouvrage dispose d’un délai d'action de 10 ans. Les dommages intermédiaires concernent tous ceux qui ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage, ne le rendent pas impropre à sa destination ou ne sont pas liés au fonctionnement d'un élément indissociable)
    • Dommages liés à une faute contractuelle et qui n’entretient pas de lien direct avec l'ouvrage.
    • Cette responsabilité contractuelle de droit commun n'est pas présumée : pour l’engager, le maître d’ouvrage doit présenter la preuve de la faute du constructeur.

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